꼭!알아야할 주택매매시, 하자담보책임 기간은?

오늘의 올 겨울 들어 날씨가 가장 춥습니다.

건강 조심하세요.

오늘은 노후주택 매매시 매도인 하자담보책임에 대해 알아보겠습니다.

주택매매 시 매도인과 매수인이 하자담보에 대해

잔금일 이후 6개월 이내의 하자에 대해서는 매수인이 책임을 지고 있는 것으로 알고 계시는 경우가 있습니다.

이는 잘 못 알고 계시는 것입니다.

1.하자담보의 권리행사기간이 6개월 이내입니다.

 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
1) 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다.
그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
2) 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)
1) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에
매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을
해제할 수 있다.
기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 그 계약을 해제할 수 있고 기타의 경우는 손해배상만을 청구할 수 있습니다.

이 경우 그 청구를 언제나 할 수 있는 것은 아니고 그 기간을 민법 제582조에 규정하고 있습니다.

민법 제582조 (전 2조의 권리행사기간)
전 2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.

하자담보의 권리행사기간이 그 사실을 안 날로부터 6월 내로 그 기간을 정하고 있습니다.

 

이 부분을 등기 후 6개월 내 하자에 대해서 매도인이 해주는 것으로 잘 못 생각하시는 경우가 많은 것 같습니다.

2. 매도인의 하자담보의 책임의 기준은 언제인가?

매도인의 하자담보의 책임의 기준일의 원칙은 "매매계약 성립시"를 기준으로  판단합니다.

그러나 매매계약과 이행완료 시점이 상당 기간 떨어져 있는 경우에는 "이행완료 시"를 기준으로 판단합니다.

(서울중앙지법 민사 86 단독 - 2020 가단 5093655 판결)

 

3. 담보책임면제 특약으로 가능한가?

민법 제584조 (담보책임면제의 특약)
매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도
매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 
대하여는 책임을 면하지 못한다.

매도인이 알고 고지하지 아니한 사실등은 책임을 면하지 못합니다.

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노후주택 매매 시 하자담보로 인한 분쟁이 많이 발생합니다.

계약 시 책임면제등 어느 부분까지 책임을 져야 하는지 특약으로 작성하시면 좋을 듯합니다.