쉽게 풀어보는 물권의 종류 - 저당권 이란?

쉽게 풀어보는 부동산 이야기

오늘은 물권의 마지막 담보물권 중 저당권에 대해 알아보겠습니다.

저당권은 민법 제356조 ~ 제372조 에서 규정하고 있습니다.

민법 제356조 (저당권의 내용)
저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여
다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

저당권이란 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산 기타 목적물을

채권자가 제공자로부터 인도받지 않고, 그 목적물을 관념상으로만 지배하여 채무자의 변제가 없는

경우에 그 목적물로부터 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

1. 저당권의 성립

저당권은 원칙적으로 저당권 설정에 의한 합의와 등기에 의해 성립하며,

예외적으로 법률 규정에 의해 성립하는 법정담보물권이 있다.

 

1. 저당권설정계약의 당사자는

저당권을 취득하게 되는 저당권자와 목적부동산에 저당권을 설정하는 저당권설정자가 있다.

2. 저당권설정자는 피담보채권의 채무자인 것이 보통입니다.

(제삼자도 가능하며 이를 물상보증인이라 합니다)

3. 저당권설정계약은 물권계약이므로 저당권 설정 합의 외에 등기를 하여야 합니다.

(등기 시에는 채권자, 채권액, 변제기, 이자 및 그 지급시기 등을 기록합니다)

4. 저당권에 의하여 담보될 수 있는 채권에는 아무런 제한이 없습니다.

5. 금전채권이 보통이나 금전 이외의 급부를 목적으로 하는 채권도 가능하며 금전채권이 아닌 경우는

그 채권의 가격을 등기하여야 합니다.

 

저당권이 특수하게 성립되는 경우는 다음과 같습니다.

1. 법정저당권 : 토지임대인이 변제기를 경과한 후 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인의

                         소유의 건물을 압류한 때 저당권과 동일한 효력을 지닙니다.

2. 부동산 공사의 수급인은 그 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 

설정을 청구할 수 있습니다.

(수급인이 청구권을 행사하고 도급인이 이에 응하여 등기를 한 때 저당권이 성립합니다)

 

2. 저당권의 범위

민법 제358조 (저당권의 효력의 범위)
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.
그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

피담보채권의 범위는 다음과 같습니다.

1. 저당권은 피담보채권의 원본 이외에도 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용 등을

담보하는 범위가 있습니다.

(지연배상에 대해서는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사가 가능합니다.

그 이유는 저당권자가 권리를 행사하지 않아 지연이자가 늘어나는 문제, 후순위저당권자 보호 등에 있습니다)

 

목적물의 범위는 다음과 같습니다.

- 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위는 목적물의 소유권이 미치는 범위와 일치합니다.

1. 부합물 : 저당부동산에 부합된 물건이나 차후 부합된 물건에도 저당권의 효력이 미칩니다.

                (다만, 법률에 특별한 규정이 있는 경우나 특별한 약정이 있는 경우 예외이며 제삼자에게

                  대항하기 위해서는 약정을 등기하여야 합니다)

2. 종물 : 저당물의 종물도 저당권 설정 당시든 그 후에 부속된 것이든 저당권의 효력이 미칩니다.

             (다만, 예외적으로 법률에 특별한 규정이 있는 경우나 특별한 약정이 있는 경우는 제외됩니다)

3. 과실 : 저당목적물의 이용은 설정자에게 맡겨진 것이므로 그 천연과실에는 저당권의 효력이 미치지 않습니다.

             (다만, 저당부동산에 대한 압류가 행해진 이후 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는

               수취할 수 있는 과실에 대해서는 저당권 효력이 발생합니다)

4. 저당토지 위의 건물

  -  저당토지 위의 건물에는 저당권의 효력이 미치지 않습니다.

  (다만, 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 토지 위에 건물을 축조한 경우 그 건물에 대해서도 경매청구 가능하나

   그 건물의 경매대가로부터는 우선변제를 받지 못합니다)

5. 물강대위 : 질권에서의 물상대위에 대한 규정을 준용합니다.

(예를 들어 담보가옥이 소실한 경우 저당권자는 그 화재보험금을 우선적으로 수령할 수 있습니다)

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저당권은 물권의 일종으로 제한물권이며 담보물권으로서 약정담보물권에 속합니다.