쉽게 풀어보는 물권의 종류 - 유치권 이란?

쉽게 풀어보는 부동산 이야기

오늘은 물권의 종류 중에서 담보의 성질을 가지고 있는 유치권에 대해 알아보겠습니다.

유치권은 민법 제320조~제328조 까지 에서 규정하고 있습니다.

유치권이란 무엇이며 효력 및 소멸에 대해 알아보겠습니다.

1. 유치권 이란?

민법 제320조(유치권의 내용)
1) 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 
변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
2) 전하의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

유치권은 위 법에서 이야기하듯이 타인의 물건 

예를 들어 컴퓨터를 수리한 사람이 수리비를 지불할 때까지 컴퓨터를 유치하고 있는 것을 의미합니다.

 

유치권은 제한물권이며 담보물권으로써 법정담보물권에 속합니다.

유치권은 채권 담보를 함에 있어 인도를 거절함으로써 간접적으로 실현되는 것이기 때문에 우선변제적 효력과 

물상대위성은 없습니다.

 

유치권의 목적물은 동산, 부동산, 유가증권 등이 있으며

채권은 변제기에 있어야 하며 유치권의 '목적물에 관하여' 생기는 것 이어야 합니다.

유치권이 성립하려면 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 합니다.

(당사자간에 유치권 발생 배제 특약을 한다면 그 특약은 유효합니다.)

2. 유치권의 효력

유치권자의 권리는 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있으며 목적물이 경매 등으로 인하여 소유권이

이전되어도 매수인 등은 그 목적물을 수취할 수 가없습니다.

 

유치권자는 유치물을 침해한 경우 점유보호청권 및 불법행위로 인한 손해배상청구권등 행사가 가능합니다.

유치권자는 채권의 변제를 위하여 유치물을 경매할 수 있습니다.

 

목적물의 가치가 적어서 경매를 신청하는 것이 부적당한 경우에는 감정인의 평가에 의하여 유치물로서 직접변제에 

충당할 것을 법원에 청구할 수 있습니다.

 

유치권자는 유치물에서 생긴 과실을 수취하여 이것으로 다른 채권자에 우선하여 그 채권의 변제에 충당할 수 있습니다.

유치권자는 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있으며,

유익비를 지출한 때에는 그 가격의 증가가 현존하는 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액 또는

증가액의 상환을 청구할 수 있습니다.

 

유치권자는 선량한 권리자의 주의의무로 유치물을 점유해야 하는 의무를 가집니다.

채권자의 승낙 없이는 유치물을 사용. 대여 또는 담보 제공등을 하지 못합니다.

유치물의 보존에 필요한 사용은 승낙 없이도 가능하며,

채무자와 소유자가 다를 경우에는 그 승낙 여부는 소유자에게 있습니다.

 

유치권자의 의무를 위반하는 경우에는 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

3. 유치권의 소멸 

유치권의 소멸은 일반적인 소멸과 특수한 소멸로 나눌 수 있습니다.

일반적인 소멸은 목적물의 멸실, 토지 수용, 혼동, 포기 등으로 소멸하며,

시효소멸에는 해당되지 않습니다.

다만, 목적물을 유치하고 있더라도 채권은 시효로 소멸될 수 있으며,

그렇게 되면 유치권은 피담보채권의 소멸로 인하여 소멸됩니다.

 

특수한 소멸의 원인은 유치권자의 의무위반에 대한 소멸 청구, 상당한 담보제고에 의한 소멸 청구 및 점유 상실 등이

있습니다.

-유치권자가 보관의무를 게을리하거나 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 등을 한 경우에는 소멸 청구가 가능합니다.

-채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있으며, 이에는 유치권자의 동의가 필요합니다.

-유치물의 점유상실로 인하여서 소멸을 합니다.

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경매에서 유치권과 관련된 분쟁이 많이 있습니다.

부동산 경매에 있어 유치권 문제가 되는 것은 

유치권이 부동산등기부에 나타나지 않는 권리이기 때문입니다.

경매법원에 신고되지 않은 유치권이 나타나면 낙찰을 유지하는 것이 어렵다고 판단됩니다.

유치권은 소멸시효도 없으므로 아예 매각허가결정을 취소하는 것이 나을 수 있습니다.

경매법원에 유치권이 남발되는 경우도 많은데,

세금계산서 등 공사와 관련된 증빙서류가 가짜일 가능성이 높기 때문에 

유심히 살펴봐야 합니다.