쉽게 풀어보는 물권의 종류 - 지상권 이란?

쉽게 풀어보는 부동산이야기

오늘은 물권의 종류 중에서 지상권에 대해 알아보겠습니다.

지상권은 민법 제279조부터 제290조 까지 규정하고 있습니다.

지상권은 타인의 토지에 건물 기타의 공작물이나 건물을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 용익물권입니다.

(용익물권이란 타인의 토지 또는 건물을 사용. 수익 하는 것을 의미합니다)

 

1. 지상권의 취득

지상권의 취득은 두가지로 볼 수 있습니다.

1) 법률행위에 의한 취득 : 당사자 간의 지상권 설정계약과 등기에 의해 성립하며, 유언과 양도에 의한 승계취득도

있습니다.

2)법률행위에 의하지 않는 취득 : 상속. 판결. 경매. 시효취득 기타 법률의 규정에 의하여 취득하며, 등기 없이 효력을 

가집니다.(단, 점유취득시효는 제외됩니다)

2. 지상권의 존속기간

지상권은 당사자가 설정계약에서 임의로 존속기간을 설정할 수 있습니다.

존속기간은 최단기간의 제한을 두고 있습니다.

- 석조,석회조,연와조 등 건물과 수목 은 30년

- 그 외 건물은 15년

- 건물 외 공작물은 5년 등 제한을 두고 있으며

최장기간은 제한이 없습니다.

 

계약갱신은 존속기간 만료시 재계약으로 가능하며 행사하지 않으면 지상권이 소멸합니다.

 

지상권의 목적은 등기를 하여야 효력이 발생하며 지상권자는 토지소유자의 동의 없이 양도, 토지 임대, 담보제공 등이

가능합니다.

 

지상권의 지료는 약정을 하면 발생하고 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않은 때에는 토지소유자는 

지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

토지의 멸실.존속기간 만료. 소멸시효. 혼동. 토지수용. 저당권의 실행에 의한 경매 등으로 지상권은 소멸합니다.

토지소유자의 소멸 청구, 무상의 지상권 포기, 지상권 소멸원인을 약정한 경우 약정원인이 발생한 경우에도

지상권은 소멸합니다.

 

지상권이 소멸한 경우에는 건물, 수목 등을 수거하여 토지를 원상회복시켜야 하며, 

토지소유자가 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 지상권자는 거절하지 못합니다.

토지소유자의 갱신 거절로 인한 경우 지상권자는 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

만약 지상권자가 유익비를 지출한 경우 지상권소멸 시 상환을 청구할 수 있습니다.

3. 법정지상권 이란?

소유자가 동일한 토지와 건물이 어떤 사정으로 각 소유자를 달리하게 되었을 때 건물소유자를 위하여

법률상 당연히 지상권이 설정된 것으로 보는 것을 의미합니다.

법정지상권은 민법상 인정, 판례상 인정, 특별법상 인정 되는 것으로 나눌 수 있습니다.

 

1) 민법상 인정되는 법정지상권은 저당물 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 발생되는 것을 의미하며,

(저당권 설정 시 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 하며 소유주와 같아야 합니다.)

 

2) 판례상 인정되는 관습법상의 법정지상권은

토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 그중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 각각 소유자를 달리하게 되었을 때,

그 건물을 철거한다는 특약이 없는 경우에 건물소유자가 관습법상 당연히 취득하게 되는 권리를 의미합니다.

(처분 당시 토지와 건물이 동일인 소유이어야 하며 등기는 요하지 않습니다)

 

3) 판례상 인정되는 분묘기지권은

토지소유자의 승낙을 얻고 분묘를 설치하거나, 승낙을 얻지 못하였으나 20년간 시효로 인한 취득을 하였거나

자기 토지에 분묘 설치 후 분묘이전 약정 없이 토지를 처분한 경우는 그 분묘기지에 대하여

민법상의 지상권에 유사한 물권을 취득하게 됩니다.

 

4) 특별법상 인정되는 법정지상권은

-경매로 인하여 토지소유자와 입목소유자가 달라졌을 때,

[입목에 관한 법률]에 의하여 법정지상권이 인정됩니다.

-채권담보를 위한 가등기담보를 한 후 그 담보권의 실행과 청산에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우

[가등기담보 등에 관한 법률]에 의하여 법정지상권이 인정됩니다.

 

4. 구분지상권 이란?

건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 타인소유 토지의 지상 또는 지하의 공간을 일정한 범위를 정하여 사용하는

물권을 의미합니다.

 

구분지상권은 공중 또는 지하에 관한 지상권을 의미합니다.

 

당사자간의 구분지상권의 설정은 물권적 합의와 등기가 필요합니다.

---

 

오늘은 지상권에 대해 이야기 해봤습니다.