쉽게 풀어보는 물권의 종류 - 전세권 이란?

쉽게 풀어보는 산들바람의 부동산 이야기

오늘은 우리가 가장 많이 알고 접하는 전세(권)에 대해 알아보겠습니다.

전세권은 민법 제303조~제319조 까지 규정하고 있는데요,

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익 하는 용익물권을 의미합니다.

1. 전세권의 의의

민법 제303조 (전세권의 내용)
1)전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용. 수익 하며, 그 부동산 전부에
대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
2)농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

전세권의 목적물은 타인의 부동산이어야 하며

전세금 지급은 전세권의 요소이며 전세권자는 전세금에 관하여 우선변제권을 가집니다.

 

전세권은 부동산 소유자와 전세권취득자사이의 설정계약과 등기에 의해 설정 및 취득하게 됩니다.

전세권의 설정계약은 물권적 합의와 등기, 전세금 지급을 요소로 합니다.

전세권은 목적부동산의 점유를 포함하고 있으나 그 인도는 성립요건이 아닙니다.

 

2. 전세권의 존속기간

전세권의 존속기간은 자유로이 정할 수 있으나 10년을 넘지 못합니다.

건물에 대한 최단기간은 1년입니다.

주택임대차는 2년이 최단존속기간입니다.

 

전세권의 계약갱신은 10년을 넘기지 못하며 등기하여야 효력이 발생합니다.

 

건물의 전세권설정자가 전세권 만료 전 6월부터 1월까지의 사이에 전세권자가에 대해 갱신거절

등의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 전세권을 설정한 것으로 봅니다.

 

당사자의 약정이 없는 경우에는 언제든지 전세권 소멸 통고가 가능하며 상대방에게 통고 후

6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.

3. 전세권의 효력

전세권의 효력 범위는

1) 목적물의 종물에 효력이 있습니다.

2) 건물에만 전세권 설정된 경우에는 대지사용권이 포함됩니다.

3) 전세권설정자(집주인)는 전세권자(세입자)의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 할 수 없습니다.

 

전세권자는 통상의 관리에 속하는 수선은 하여야 하며 수선에 필요한 필요비는 설정자에게 상환 청구를 할  수 없습니다.

전세권의 내용이 방해를 받을 경우 1) 반환청구권 2) 방해제거청구권 3) 방해예방청구권 등을 사용할 수 있습니다.

 

전세권은 타인에게 양도하거나 담보 제공등이 가능하며 , 존속기간 중에는 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대가 

가능합니다.

전세권의 양수인은 양도인의 권리와 의무를 동일하게 가집니다.

4. 전세권의 소멸

존속기간 만료, 소멸시효, 혼동, 경매, 토지수용, 전세권에 우선하는 저당권 실행 등에 의하여 전세권은 소멸합니다.

전세권설정자가 전세권의 소멸 청구, 전세권의 소멸통고, 목적부동산의 멸실로도 전세권은 소멸합니다.

 

전세권이 소멸하면 목적물 인도 및 전세권설정 등기의 말소등기를 위한 서류 교부와 전세금 반환 등이 동시이행으로

이루어집니다.

전세권이 소멸하면 전세권자는 원상회복의 의무를 지며 전세권설정자에게 유익비상환청구 및 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하는 경우에는 전세권자는 목적물을 경매로 처분하여 반환을 할 수 있습니다.

5. 전전세권 이란?

전전세권이란 전세권자의 전세권을 그대로 유지하면서 그 전세부동산을 목적으로 하는 전세권을 새로이 설정하는 것을 

의미합니다.

전전세권은 원전세권자와 전전세권자의 계약이며 

존속기간은 원전세권자의 존속기간을 넘기지 못합니다.

 

전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지됩니다.

원전세권이 소멸하면 전전세권도 소멸합니다.

전전세권자는 소멸 후 목적물의 인도, 전전세권 설정등기의 말소등기를 위한 서류교부 및 전전세금 반환의 청구가 가능합니다,

 

원전세권자가 전전세금의 반환을 지체하는 경우 전전세권자도 경매권을 청구할 수 있습니다.

---

오늘은 전세권에 대해 알아보았습니다.

우리가 흔히 주택을 전세로 임차할 때 전세권의 전세라고 생각하시는데요,

주택의 전세는 임대차 규정에 따르는 임대차의 전세입니다.