놓치면 안되는 '업종제한 상가분양' 분양회사도 지겨야

쉽게 풀어보는 부동산 이야기

오늘은 업종제한 상가 분양 후 수분양자 및 양수인

임차인 및 분양회사의 책임범위에 대해 알아보겠습니다.

 

상가 분양 시 점포별 업종제한으로 분양을 했을 때 수분양자 및 그 지위를 양수한 자가 분양계약 업종제한 약정을 

위반하였을 때 수분양자, 양수인 및 임차인 그리고 분양회사 등의 책임범위를 판례를 통해 알아보겠습니다.

(2006년에 선고된 대법원 판례에 자세히 나와있습니다.)

 대법원 2006. 7. 4자 2006마 164, 164 결정 [가처분 이의]

 

1. 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.

점포별 업종을 정하여 분양한 상가 내 점포의 수분양자 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종제한 약정을

위반할 경우, 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자가 청구할 권리가 있을까?

 

- 건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를

양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서

상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로,

상호 간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를

양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한 약정을 위반할 경우,

이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종업종의 영업금지를

청구할 권리가 있다.

 

2. 경업금지 의무가 분양회사에게도 적용된다.

상가 분양계약에 있어서 지정업종에 관한 경업금지 의무가 분양회사에게도 적용될까?

 

- 상가 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로

운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이

보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로,

지정업종에 관한 경업금지 의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다.

 

3. 구분 소유자의 동의를 얻어야 한다.

건물의 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 할까?

 

건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서,

관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해

구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우,

업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로

당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

4. 동종 영업금지를 주장할 수 있는 대상 점포의 범위는 모두이다.

업종제한 약정 위반을 이유로 동종업종 영업금지를 모든 상가점포들에게 주장할 수 있을까?

 

- 업종제한약정 위반을 이유로 한 동종 영업금지청구권은 분양계약이나 관리단 규약 등에 특별히 달리 정한 것이 있거나

기타 특별한 사정이 없는 한 통상적으로 동일 상권을 이루는 같은 건물 내에 소재하고 있는

모든 상가 점포들에 대하여 주장할 수 있다.

 

5.업종제한 약정을 임차인도 지켜야 한다.

업종제한약정을 임차인도 지켜야 하나?

 

- 업종이 지정된 점포의 소유자가 제삼자에게 점포를 임대하여 고정적인 임대수익을 얻고 있다고 하여도

업종제한 약정을 위반한 동종의 점포를 상대로 영업금지 가처분을 구 할 경우 임차인은 영업을 할 수 없습니다.

따라서 임차인도 업종제한 위반하면 안 됩니다.

6.동종 영업의 금지를 구하는 가처분이 힘들다.

동종영업의 금지를 구하는 가처분에 있어서 그 보전의 필요성이 있을까?

 

동종영업의 금지를 구하는 가처분은 임시의 지위를 정하기 위한 가처분의 일종으로서,

이러한 가처분은 그 다툼 있는 권리관계가 본안소송에 의하여 확정되기 전까지 가처분 권리자에게 끼칠 현저한 손해를

피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 또는 기타 필요한 이유가 있을 경우에 한하여 응급적ㆍ잠정적 처분으로 허용되는

것인바, 판결 전에 채권자에게 만족을 주는 경우도 있어 채무자의 고통이 크다고 볼 수 있으므로 신중을 기해야 한다.

 

 

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위 판례 내용에서 보듯이 업종제한을 하기로 하고 상가를 분양하였을 때는 

그 상가를 분양받은 수분양자

수분양자에게 양수받은 양수자

수분양자 및 양수자에게 임차한 임차인

상가를 관리하는 상가 분양회사 등은 

모두 업종제한의 의무를 부담합니다.

 

특히 양수인 및 임차인은 잘 알고 계약을 하셔야 합니다.