모르면 손해보는 '주택 임대차 도배,장판' 누가 해야하나?

주택 임대차(전제, 월세) 시 도배 및 장판 등은 누가 해야 할까요?

임대인이 해야 할까요? 임차인이 해야할까요?

보통 전세는 임차인이 월세는 임대인이 부담하는 거로 알고 계십니다.

 

결론적으로 주택 임대는 전세, 월세 구분 없이 임대인이 의무를 부담합니다.

 

그러나 이 의무는 강행규정은 아니므로 서로 특약으로 협의하여 부담하실 수 있습니다.

그럼 어떻게 해서 임대인의 의무부담인지 알아보겠습니다.

1. 주택임대차의 전세는 민법 제309조 전세권자가 아니다.

민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무)
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 수선을 하여야 한다.

민법 제309조의 전세권자는 유지, 수선의무가 있습니다.

여기서 전세권자가 되기 위해서는 전세권 설정등기를 해야 합니다.

등기사항 증명서에 전세권으로 설정되어 있는 전세권자는

목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 수선을 하여야 하기 때문에 

전세권자가 도배, 장판 등의 수선의무를 직접 부담하게 됩니다.

 

그러나 주택임대차의 전세는 민법 규정이 아닌 '주택임대차 보호법'에 규정하고 있습니다.

 

주택임대차의 전세는 주택임대차보호법 제12조에 규정한 '미등기 전세에의 준용'을 따르고 있습니다.

주택임대차보호법 제12조(미등기 전세에의 준용)
주택의 등기를 하지 아닌 한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다.
이 경우"전세금"은"임대차의 보증금"으로 본다

위 법에서 보듯이 주택 전세계약의 전세금은 임대차 보증금으로 보기 때문에 

주택 전세는 전세권자의 전세가 아니라 차임을 무상으로 하는 임대차 계약입니다.

2.주택 전세는 민법의 '임대차의 의의' 를 준용한다.

주택전세는 임대차 계약이므로 민법에서 규정한 임대차에 관한 임대인의 의무를 따르면 됩니다.

우선 임대차의 의의에 대해 알아보겠습니다.

민법 제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 
지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

보통의 임대차(월세 계약)는 보증금에 월차 임료를 약속하는 계약입니다.

예를 들어) 보증금 1억에 월차 임료 1백만 원에 임대차 계약을 합니다

 

주택의 전세는 보증금을 지급하고 월차임을 지급하지 않는 (차임 무상계약) 임대차 계약입니다.

예를 들어) 보증금 2억에 월차 임료는 없는 임대차 계약을 의미합니다.

 

하여 임대인은 민법 제623조에서 규정한 '임대인의 의무'를 부담하게 됩니다.

민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할
의무를 부담한다.

임대인은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로 

주택의 전세, 월세는 무조건 임대인이 도배, 장판 등의 수선을 할 의무를 부담합니다.

 

그러나 민법의 의무 규정은 강행규정이 아닙니다.

3. 민법의 의무 규정은 강행규정이 아니므로 협의하여 결정하면 된다.

민법에 임대인의 수선의무를 부담하고 있지만 이는 강행규정이 아닙니다.

그러므로 언제든 서로 계약서 작성 시 특약으로 협의가 가능합니다.

예를 들어) 전세 보증금 시세가 2억 정도 하는데 임대인이 시세보다 싸게 1억 8천에 보증금을 하고

                임차인이 알아서 수선하는 조건으로 계약하시는 경우도 많이 있습니다.

그러나 실질적인 실무에서는 

주택의 전세는 임차인이 보통 수선의무를 부담하시고,

주택의 월세는 임대인이 수선을 해주시는 경우가 많습니다.

 

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임차인이 집을 구할 때 현장 확인을 하고 계약을 하는데 

보통 겉에 보이는 정도가 깨끗해서 

도배, 장판 등을 새로 안 하는 조건으로 협의해 계약을 했는데

막상 이사하는 날 보면 장롱 뒤나 침대 옆 등에 곰팡이가 있는 경우가 많습니다.

여기서 임차인과 임대인의 다툼이 많이 일어납니다.

아무리 도배, 장판 등을 새로 안 하는 조건으로 계약을 했다고 해도

그것은 현장 확인의 한계점(장롱 뒤쪽까지 확인할 수 없는 점)을 고려하여

임대인은 임차인의 사용, 수익에 불편함이 없도록

부분 도배라도 해줘야 하는 게 맞다고 생각합니다.