쉽게 풀어보는 '상가 건물 임대차 보호 법 적용 범위'

쉽게 풀어보는 부동산 이야기 

오늘은 상가 건물 임대차시 보호받을 수 있는 적용 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

상가임대차 보호법은 주택임대차 보호법 하고는 달라서 적용 범위가 정해져 있습니다.

주택임대차 보호법은 금액에 상관없이 모든 임차인에게 적용이 됩니다.

주임법은 보증금이 10억이든 20억이든 모두 보호가 되며 법의 테두리 안에 있습니다.

특히 주택임대차보호법은 경매 진행 시 우선변제권을 금액에 상관없이 가질 수 가있습니다.

그러나 상가건물 임대차보호법은 그 금액이 정함이 있어

그 금액을 초과시는 상임법에 보호 대상 안됩니다.

 

그럼 상임법은 어느 정도까지의  금액이 가능한지,

환산보증금 및 (최)우선변제를 받을 수 있는 보증금 범위를 알아보겠습니다.

상임법의 보증금의 범위는 '상가건물 임대차 보호법 시행령'에 규정을 하고 있습니다.

이중 3가지를 보겠습니다

 

첫 번째 (보증금+월세X100)=환산보증금은 얼마인가?

두 번째 경매 진행시 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금 범위는 얼마일까?

세 번째 소액임차인이 최우선으로 변제받을 수 있는 금액의 범위는 얼마일까?

 

상임법은 지역별로 금액차이가 있습니다.

본인이 장사하시는 지역을 잘 보셔야 합니다.

 

1. 보증금+월세 , 환산보증금 범위는 얼마일까요?

상임법의 환산금액은 지역별로 차이가 있습니다.

가장 많이 보장이 되는 곳은 역시 서울특별시입니다.

 

상가건물 임대차 보호법 시행령 제2조 (적용범위)에서 

- 서울특별시 : 9억 원 까지 보장됩니다.

- 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억 9천만 원 까지 보장됩니다.

- 광역시 , 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원 까지 보장됩니다

- 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원  까지 보장됩니다.

 

환산보증금  계산 방식은 '보증금+(월차임 X100)'=환산보증금입니다.

예를 들어) 보증금 1억에 월 500만 원 의 상가를 임대하면

                  100,000,000+(5,000,000X100)=600,000,000원입니다.

 

이 경우 6억은 서울시하고 과밀억제권역 및 부산광역시는 상임법의 보호를 받습니다.

다른 지역은 환산보증금 초과로 상가임대차 보호법의 대상에서 제외됩니다.

 

2. 우선변제를 받을 임차인의 범위는?

우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.

주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.

 

상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서

 

- 서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.

- 과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.

- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.

- 그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.

 

우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.

우선 변제를 받기 위해서는 "점유하시고 사업자등록증에 확정일자"가 필요합니다.

확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표시해 줍니다.

 

3. 최우선으로 변제를 받을 수 있는 금액 범위는?

보증금이 소액인 경우에는 경매 진행 시 그 누구보다 먼저 최우선으로 변제를 받을 권리가 있습니다.

주택임대차 보호법에서도 보증금이 소액인 경우 최우선으로 변제를 받을 수 있습니다.

그 보증금의 범위는 다음과 같습니다.

이 이상의 보증금일 경우에는 최우선으로 변제받지 못합니다.

 

상가건물 임대차 보호법 시행령 제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등)에서

 

- 서울특별시 : 2천2백만 원 까지입니다.

- 과밀억제권역 : 1천9백만 원 까지입니다.

- 광역시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천3백만 원 까지입니다.

- 그 밖의 지역 : 1천만 원 까지입니다.

 

상임법은 보통 주택임대차 비해 보증금은 작고 월 임차료가 큰 경우가 많습니다.

그래서 주임법에 비해 상임법은 그 규모가 작다고 보시면 됩니다.

 

 

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상임법은 주임법과 다른 게 보증금 상한선이 정해져 있습니다.

위에 보듯이 그 금액이 초과된 경우에는 상 입법의 보호대상이 아닙니다.

초과된 경우는 민법 임대차 규정을 따르게 됩니다.