쉽고 간단하게 알아보는 '상가권리금의 법적성질'

 

산들바람의 부동산 이야기

오늘은 권리금 계약 취소 시 임대차 계약도 취소가 가능한지 상가권리금의 법적 성질에 대해 알아보겠습니다.

권리금에 대해 상가건물 임대차 보호법에서 2015년에 신설하여 규정하고 있습니다.

상임법의 규정과 판례를 통해서 어떤 법적 성질을 가지고 있는지 알아보겠습니다.

 

상가건물 임대차 보호법 제10조의 3(권리금의 정의 등)
1) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설. 비품, 거래처, 신용
   영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형. 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서
   임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
2) 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 

위 법 규정에서 보듯이 권리금이란?

영업 시실 및 비품 등에 관한 시설권리금이 있습니다.

점포 위치에 따른 영영 상의 이점 등의 바닥권리금이 있습니다.

유형, 무형의 재산적 가치의 양도 등의 영업권리금이 있습니다.

 

여기서 시설 및 바닥 권리금은 눈에 바로 보이는 것이라서 우리가 파악하기가 쉽습니다.

보통은 시간에 따른 감가상각을 해서 권리금을 정하면 됩니다.

 

그런데 영업적인 매출과 수익이 따른 영업권리금은 상정하기가 많이 어렵습니다.

이 점을 이용하여 매출 및 수익을 거짓으로 조작하고 기망하는 행위로 권리금이 산정되고 지급되었다면 

과연 그 지급된 권리금 계약 취소 및 임대차 계약 취소가 가능한지에 대해 판례를 통해 알아보겠습니다.

 

대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다 115120 판결

1.권리금 계약이 임대차 계약 등과는 별개의 계약인지 여부

*영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 권리금계약이 임대차계약 등과는 별개의 계약일까?*

 

- 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차 계약의 내용을 이루는 것은 아니다.

   권리금 자체는 거기의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업사의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른

   영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이다.

   권리금 계약은 임대차 계약이나 임차권 양도 계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차 계약 등과는 별개의 계약이다. 

 

2. 여러 개의 계약이 체결된 경우, 하나의 계약에 대한 기망 취소는 전체 계약의 취소

*여러 개의 계약이 체결된 경우, 그 계약 전부가 불가분의 관계에 있는지 판단하는 기준 및 하나의 계약에 대한 기망 취소의

의사표시가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.*

 

- 여러 개의 계약이 체결된 경우 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약 체결의

  경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

  각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의

  존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는 하나의 계약에 대한 기망 취소의 

  의사표시는 법률행위의 일부 무효 이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부 취소의 법리에 따라

  전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.

3. 권리금 계약 취소 시 임대차 계약 취소는?

*임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권 양도 계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 

해제한다고 주장한 사안에서, 임차권 양도 계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결은 위법하다.

 

- 임차권 양도 계약과 권리금 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약은 임차권양도 계약과 결합하여

전체가 경제적, 사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 

것으로 보이므로 권리금 계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없다.

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위 판례에서 보듯이

권리금 계약과 임대차 계약은 별개로 진행되고

시설, 바닥, 영업 권리금 등의 여러 개의 권리금 계약이 있다 해도

하나의 기망으로 인한 권리금 계약취소 시는 전체가 다 취소되며

여기에 따른 임대차 계약도 취소된다.