꼭!알아야할 '계약금 일부지급 후 계약해제시 해약금'은?

쉽게 풀어보는 부동산 이야기

오늘은 계약금 일부 지급 후에 계약해제 시 해약금으로 얼마를 지급하는지에 대해 알아보겠습니다.

보통 계약서 작성 시 계약금으로 10%를 지급하지만 일부 지급하고 기간을 정하여 나머지를 지급하는 경우도

있습니다.

이 경우 계약을 해제할 때 일부 지급한 부분만 인정해서 해제가 가능할까요?

아니면 계약금으로 약정한 10%로 전부에 대해 해제가 가능할까요?

2015년 대법원에서 판결한 판례를 통해 알아보겠습니다.

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다 231378 판결

1. 해약금에 대해서는 민법에서 규정하고 있습니다.

민법 제565조 규정에 의하면 

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는

당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고

수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

우리가 흔히 알고 있듯이 매수자는 계약금 포기하고 계약해제가 가능하고

매도자는 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

그런데 이때 계약금 중 일부만 지급한 상태에서 계약해제 시는 어떻게 될까요?

 

2. 약정 계약금으로 포기 및 배액상환을 해야 한다.

매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

 

-  ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로

정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의

구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고

하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로,

매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

 

해약금의 기준은 약정 계약금이라고 봄이 타당하다고 합니다.

여기서 약정 계약금은 보통 10%를 의미하며 다른 약정이 있는 경우 그 약정에 따르면 됩니다.

만약 중도금까지 지급되면 일방이 계약해제도 안되고 손해배상도 해야 합니다.

이점 많이 유의하여야 합니다.

 

3. 실무에서는 실제 교부받은 금액만 인정하는 경우가 많다.

보통 이런 경우는 2가지로 나누어집니다.

 

첫 번째는 계약서 작성 없이 계약금 일부가 지급되는 경우가 있습니다.

우리는 흔히 이 경우를 가계약금을 지급했다고 합니다.

이 경우 계약서 작성 날짜만 잡고 구체적인 중도금 날짜, 잔금 날짜 등을 이야기 없이 계약이 해제될 경우에는 

가계약금으로 지급된 금액은 의미가 없으며 반환하고 무효로 하면 됩니다.

 

그러나 계약서 작성 전이라도 계약에 관한 구체적인 이야기(계약금 금액 지정, 중도금 날짜지정, 잔금 날짜지정)가 되었다면 계약이 된 것으로 봅니다.

이 경우는 가계약금으로 해제가 안되며 계약서 작성 시 지급하기로 한 약정 계약금에 대해 포기 또는 배액 상환하여야 

계약을 해제할 수 있지만 실무에서는 이 경우도 실제 교부받은 금액만으로 해제하는 경우가 많습니다.

 

두 번째는 계약서를 작성하고 계약금 일부가 지급되는 경우입니다.

이 경우 해제 시가 오늘 알아본 판례에서 이야기한 경우입니다.

위 판례에서는 약정한 계약금으로 계약 포기 또는 배액 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

그러나 이 경우도 실무에서는 보통 지급된 금액에서 해제되는 경우가 많습니다.

금액이 큰 경우나 집값이 한참 상승하고 있었을 때는 법적인 다툼으로 갈 수 있으니 조심하세요.

 

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우리가 흔히 가볍게 생각하는 게

지급된 금액만을 포기 또는 배액 상환하면 된다고들 생각하십니다.

(대부분 이런 생각을 가지고 계셔서 실무에서도 아주 힘듭니다)

그러나 법은 약정 한계 약금으로 해야 한다고 합니다.

이점 가볍게 생각하시면 안 되고

계약하실 때 항상 신중하게 하셔야 합니다.