간단정리 부동산 '임의 경매 와 강제 경매 차이'는?

산들바람의 부동산 이야기

오늘 이야기는 경매투자 시 항상 듣던 '임의 경매'와 '강제 경매'의 차이점에 대해 알아보겠습니다.

부동산 경매를 처음 접하시거나 생각하시는 분들은 임의경매, 강제경매라는 용어를 들어보셨을 겁니다.

사실 경매에 참여하시는 분들께는 임의경매나 강제경매나 특별히 중요하지는 않습니다.

경매는 내가 얼마나 싸게 낙찰자가 되느냐가 중요합니다.

아주 간단하지만 조금은 헷갈리는 용어를 쉽게 풀어서 이야기해 보겠습니다.

경매 관한 사항 민사집행법에서 규정하고 있습니다.

법률과 어떤 부분이 차이가 있는지 보겠습니다.

1. 임의경매는 채권자가 임의적으로 법원에 신청할 수 있는 권리이다.

임의경매는 채권자(보통은 은행입니다)가 채무자(보통은 집주인입니다)에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한

근저당권, 저당권, 전세권, 담보가등기 및 유치권, 질권 등을 원인으로 임의적으로 바로 경매를 실행할 수 있는 것입니다.

 

임의경매는 부동산 등기부 소유권이에의 권리사항에 설정된 (근) 저당권 등을 통해 바로 경매 신청을 할 수 있는 

권리입니다.

 

-예를 들자면 은행에서 돈을 빌려주고 담보로 부동산 등기부에 (근) 저당권을 설정합니다.

 이때 채무자인 집주인이 이자 등을 2달 이상 연체하면 은행은 바로 법원에 임의적으로 경매를 신청합니다.

 이를 우리는 '임의경매'라 합니다.

-다른 예를 들어 전세 임대차시 임차인이 전세 보증금을 부동산 등기부상에 전세권을 설정하였을 때  

 집주인이 전세보증금을 반환하지 못하면 전세권자인 세입자가 임의적으로 법원에 

 경매를 신청할 수 있는 권리가 '임의경매'입니다.

-일반적인 임차인은 임차인 우선 매수권이 없습니다.

 경매를 신청하시고 입찰하셔서 낙찰을 받으셔야 합니다.

-기타 다른 경우에 임의적으로 경매를 신청하지만 보통 우리들은 위 경우가 가장 많은 경우입니다.

 

간단하게 채무자의 동의 없이 법원의 판결 없이 채권자의 임의에 의해 법원에 경매를 신청할 수 있는 권리입니다.

2. 강제경매는 채권자가 법원의 허락을 받아 신청할 수 있는 권리이다. 

강제경매는 부동산에 담보권을 설정하지 못한 채권을 법원의 '집행권원' 등을 부여받아 

집행 법원에 경매를 신청하여 실행되는 것을 의미합니다.

강제경매는 보통 차용증 등을 가지고 법원에 부동산 압류를 신청하고 이에 부동산 압류가 되면 

그 압류된 사실을 가지고 (판결정본) 경매를 신청하는 권리입니다.

 

-예를 들어 우리가 가까운 친구나 지인에게 담보권 설정 없이 돈을 빌려주고 이를 받지 못했을 때

우리는 법원에 이를 돌려받기 위해 법원에 가압류 신청을 합니다.

부동산에 가압류가 설정되었는데도 돈을 갚지 않으면 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하기 위해 집행권원을 

부여받습니다. 이 부여받은 집행권원을 가지고 경매를 신청하는 것이 바로 '강제경매'입니다.

보통 친구나 지인에게 큰돈을 빌려줄 때는 부동산 담보보다는 차용증으로 빌려주고 합니다.

이때 빌려준 돈이 잘 반환되면 좋은데 만약 돌려받지 못하면 의도 상하고  돌려받기 위해 여러 가지 조치를 해야 하기

때문에 많이 힘듭니다.

 

강제경매를 신청하기 위해서는 집행권원이 필요한데요,

집행권원에는 뭐가 있을까요?

민사집행법 제56조에서 여러 가지로 규정하고 있습니다.

민사집행법 제28조 (집행력 있는 정본)
1) 강제 집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다.

위 법에서 보듯이 집행문이 있는 판결정본이 있어야 한다고 합니다.

그 판결정본에는 무엇들이 있는지 다음을 보겠습니다.

민사집행법 제56조 (그 밖의 집행권원) 강제집행은 다음 가운데 어느 하나에 기초하여서도 실시할 수 있다.
1. 항고로만 불복할 수 있는 재판
2. 가집행의 선고가 내려진 재판
3. 확정된 지급명령
4. 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에
   관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것.
5. 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것

 

위 법에서 이야기하듯이 강제경매는 집행문이 있는 판결정본(집행권원)이 있어야 합니다.

그래서 1차 적으로 법원에 고소를 하셔야 합니다.

여기서 부동산에 대한 가압류를 하시고

확정 판결된 집행권원을 가지고 집행 법원에 신청을 하셔야 하는 번거로움이 있습니다.

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친구나 지인에게 큰돈을 빌려주실 때는 

부동산에 담보를 설정하세요.

저당권이나 담보가등기 등을 설정하시면 안전합니다.

혹 부동산이 없을 때는 

살고 있는 전세 또는 월세 보증금에

권리 질권을 설정하시면 안전합니다.