공동소유-공유,합유,총유

쉽게 풀어보는 산들바람 부동산 이야기

오늘은 공동소유의 형태로 공유, 합유, 총유에 대해 알아보겠습니다.

공동소유란?

하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 의미합니다.

공동소유의 형태로는 공유, 합유, 총유, 준공동 소유로 나누어집니다.

이에 관한 규정은 민법 제262조에서부터 제278조까지에서 규정하고 있습니다.

1. 공동소유 - 공유란?

공유란 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 되어있는 것을 의미합니다.

민법 제262조 (물건의 공유)
1) 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
2) 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

위 법에서 보듯이 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 것을 공유라고 합니다.

공유는 '법률행위로 인한 것'과 '법률의 규정에 의해' 당연하게 성립하는 경우로 나누어집니다.

 

법률의 규정에의 당연하게 성립하는 경우는 상속지분을 생각하시면 됩니다.

법률행위로 인한 것은 기획 부동산의 땅 지분 판매를 생각하시면 가장 빠릅니다.

 

공유자의 지분은 균등한 것으로 추정하나,

부동산 공유 지분비율에 관한 약정이 있는 경우에는 등기를 하여야 합니다.

 

각 공유자는 비율에 따라 사용, 수익이 가능합니다.

공유물의 처분 또는 변경을 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다.

공유물 관리사항은 공유자의 과반수로 결정합니다.

 

공유자는 언제라도 공유물의 분할 청구가 가능합니다.

분할 청구는 협의도 가능하고 재판으로도 가능합니다.

2. 공동소유 - 합유란?

합유는 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 것을 의미합니다.

민법 제271조(물건의 합유)
1) 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다.
   합유자의 권리는 합유 물 전부에 미친다. 

민법 제703조(조합의 의의)
1) 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

합유는 보존 행위만 각자가 할 수 있고

처분, 변경, 분할, 지분 처분 등은 전원의 동의가 있어야 합니다.

 

보통 합유는 한 명 한 명이 지분을 가지고 있으나 소유물에 대하여

단독으로 지분 처분등 모든 것을 할 수 없고 전원의 동의로 가능하게끔 만들어 놓은 형태입니다.

 

예를 들어 기획부동산에서 땅을 각자 지분에 따라 지분등기를 해주면 공유가 되며

만약 땅 지분을 공동명의로(조합 이름으로) 등기하면 합유가 되며 

공유지분은 각자 처분이 가능하고, 합유는 전원의 동의가 있어야 내 지분도 처분이 가능해집니다.

 

3. 공동소유 - 총유란?

총유란 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 것.

민법 제275조(물건의 총유)
1) 법인이 아닌 사단의 사원의 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유 로한다.

총유는 법인이 아닌 동창회, 종중, 종교단체 등이 총유에 속합니다.

부동산의 총유는 등기를 하여야 합니다.

총유는 공유나 합유와는 달리 지분이 없는 게 특징입니다.

 

총유는 사단의 정관에 따라 움직이며,

총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에서 결정됩니다.

 

보통 '종중 부동산' '종교단체 부동산'과 임대차를 할 때 단점이 몇 가지 있습니다.

우선 대출이 잘 안 됩니다.(전세대출 등)

계약서 작성 시 특약 부분의 작성에 힘든 경우가 많습니다.

임차하는 중에는 고장, 수리 등 원하는 것을 이야기하면 수정되기까지 힘든 경우가 많습니다.

 

4. 공동소유 - 준공동소유란?

준공동소유란 소유권 이외의 재산권을 수인이 공동으로 소유하는 것을 의미합니다.

민법 제278조(준공동소유)
본절의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다.
그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 의한다.

준공동소유에도 준공유, 준합유, 준총유가 있습니다.

 

준공동소유는 소유권 이외 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등과 주식. 광업권. 어업권. 특허권 등에도 가능합니다.

채권은 준공동소유를 인정하는 것이 다수설입니다.

 

준공동소유는 각각 공유, 합유, 총유에 관한 민법 규정을 준용합니다.

 

 

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공유, 합유, 총유, 준공동소유에 대해 알아봤습니다.

일반적으로 부동산의 지분은 공유를 형태를 많이 하고 있습니다.