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쉽게풀어보는 부동산 이야기

쉽게 풀어보는 '계약의 해제,해지의 차이'는?

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쉽게 풀어보는 부동산 이야기,

안녕하세요 산들바람입니다.

보통 우리가 구분 없이 해제와 해지라는 말을 쓰고 있는데요,

오늘은 우리가 일상 속에서 많이 접하는 계약의 해제 및 해지의 차이점을 쉽게 풀어보겠습니다.

 

 

계약의 해제 및 해지는 민법 제543조 에서 부터제553조 까지 규정하고 있습니다.

무엇을 어떻게 규정하고 있는지 하나하나 알아보겠습니다.

민법 제543조(해지, 해제권)
1) 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 
   그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
2) 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

1. 계약의 해제

계약의 해제라 함은 유효하게 성립한 계약관계를 당사자의 일방적인 의사표시에 의하여 계약의 효력을 

소급적으로 소멸시키는 것을 의미합니다.

 

계약의 해제는 당사자 사이에 미리 해제권을 유보를 약정한 약정해제와

                        채무불이행에 따른 법정 해제로 나눌 수 있습니다.

법정 해제권은 이행지체 , 이행불능 , 불완전 이행 , 채권자 지체 등에 의해서 해제권이 발생합니다.

1) 이행지체에 의한 해제권은 당사자의 일방이 채무불이행이 있을 때 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고

                                               이행이 되지 않으면 계약을 해제할 수 있는 권리입니다.

2) 이행불능에 의한 해제권은 채무자의 책임 있는 이유로 이행불능이면 최고할 필요 없이 

                                               계약을 해제할 수 있는 권리입니다.

3) 불완전 이행에 의한 해제권은 채무 이행으로 급부가 행해졌으나 그 급부가 불완전한 경우를 의미하며,

                                                완전 이행이 가능한 경우면 상당기간동안 최고하여 이행되지 않으면 계약해제가 가능하고

                                                완전이행이 불가능하면 최고 없이 해제할 수 있는 권리입니다.

4) 채권자 지체에 의한 해제권은 채무자의 이행이 제공이 있었음에도 불구하고 이를 수령하지 않아

                                                  채무불이행이 발생하면 해제할 수 있는 권리입니다.

 

해제권 행사는 상대방에게 의사표시가 도달한 때로부터 효력이 발생하며 해제의 의사표시는 철회하지 못합니다.

당사자가 여러 명일 경우에는 계약 해제를  전원에게 해야 하나, 특약으로 그 적용을 배제할 수 있습니다.

 

해제는 제삼자의 권리를 해하지 못합니다.

 

계약을 해제하면 그 계약으로부터 생겼던 법률 효과는 모두 소급해서 소멸합니다.

계약해제는 원상회복의 의무가 발생하며 그 범위는 원물이 존재하면 반환하여야 하고 금전이면 이자까지

가산하여 반환하여야 합니다.

 

해제권을 포기하면 해제권은 소멸하며,

해제권은 형성권이기 때문에 10년의 제척기간을 두고 있습니다.

 

해제권의 기간을 정하지 않은 경우 상당한 기간을 정하여 해제권 행사 여부의 확답을 해제권자에게 최고하였으나

해제 통지를 받지 못하면 해제권은 소멸합니다.

해제권자의 고의나 과실로 계약의 목적물이 심하게 훼손되었을 경우도 해제권은 소멸합니다.

2. 계약의 해지

해지는 계속적 계약에서 당사자의 일방적 의사표시로 장래에 대하여 계약관계를 소멸시키는 것을 의미합니다.

민법 제550조(해지의 효과)
당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

법정 해지권은 민법에서의 사용대차, 임대차, 고용, 위임, 임치 등에서 발생원인으로 규정하고 있습니다.

 

해지권도 해제권처럼 형성권이기 때문에 일방적 의사표시로 행해지고

일단 상대방에게 도달하면 철회할 수 가없습니다.

 

해지권의 효과로는 장래에 대한 효력이 발생하며 손해가 발생하면 그 배상을 청구할 수 있습니다.

민법 제551조(해지, 해제와 손해배상)
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

해제와 해지는 계약의 효력을 해소시키는 제도입니다.

 

해제는 계약의 효력을 소급해서 소멸시키는 것입니다.

예를 들어 계약금 10%를 지급하고 임대차 계약을 했다가 당사자 일방이나 쌍방이 계약을 파기하였을 때,

이때는 계약을 해제한다.

 

해지는 장래를 향하여 계약의 효력이 소멸되는 것입니다.

예를 들어 임대차 계약을 2년으로  하였는데 임차인이 2년의 기간을 채우지 못하고 중간에 계약을 파기하였을 때,

이때는 임대차 계약을 해지한다.

 

 

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