총정리 주택임대차보호법, 자주 물어보는 질문
쉽게 풀어보는 산들바람의 부동산 이야기.
오늘은 주택임대차 보호법 자주 물어보시는 질문에 대해 문고 답하기를 하면서 알아보겠습니다.
주택 전세, 월세 계약 시 알아야 할 주임법입니다.
1. 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능할까?
임차인의 동의가 있으면 가능합니다.
계약갱신요구권은 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 임차인의 동의가 필요합니다.
임차인의 동의로 월세 전환 시 법정 전환율은 다음과 같습니다.
('10%'와 '기준금리+3.5%' 중에서 낮은 비율 적용합니다)
예를 들어 전세보증금 5억 원을 월세로 전환 시 보증금 3억 원에 월세 67만 원에... 또는 보증금 2억 원에
월세 100만 원에 가능합니다.
정확한 계산은 랜트 홈(임대료 계산 (renthome.go.kr))에서 하시면 됩니다.
2. 한 집에서 4년 이상 살고 있는데, 법 개정으로 2년 더 살 수 있을까요?
계약갱신요구권은 몇 년을 거주하고 있는 것은 상관없이 무조건 1회 사용 가능합니다.
이미 4년 이상을 살고 있다고 해도 2년을 더 살 수 있습니다.
(단, 계약갱신요구권을 사용하였을 경우에는 새로운 계약을 하던지 이사를 하셔야 합니다)
3. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 있을까요?
특별한 제한은 없습니다.
구두, 문자메시지, 이메일 등 모두 가능합니다.
다만, 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법이 가장 안전합니다.
가장 간단하고 좋은 방법은 지존 계약서에 특약으로 이렇게 쓰시면 됩니다.
"본 계약은 계약갱신요구권을 행사하여하는 계약임"
4. 계약갱신요구권 행사 시 무조건 2년을 살아야 하는 건가요?
계약갱신요구권 행사는 묵시적 갱신의 해지의 경우를 인용합니다.
주택임대차 보호법 제6조의 2는 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지에 대해 규정하고 있습니다.
-임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
-임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
(단, 임차인은 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다)
5. 처음 1년으로 계약했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때는 어떻게 가능할까요?
주택 임대차는 6개월을 계약하든 , 1년을 계약하든 무조건 임차인은 2년을 살 수 있습니다.
주택임대차 보호법 제4조 임대차기간 등에서 규정하고 있습니다.
- 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년을 본다.
(다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유료함을 주장할 수 있다)
즉, 임대인은 더 산다고 이야기할 수 없고 임차인은 모든 것을 주장할 수 있습니다.
이때, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권 1회 행사할 수 있습니다.
예전에는 1개월 전까지 통지를 하면 되었지만 20년 6월 9일 자로 법 개정이 되어 2개월 전까지 통지하여야 합니다.
만약 이간에 서로 통지를 안 하면 묵시적 갱신으로 계약이 됩니다.
6. 임대료 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있을까요?
가능합니다.
임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 '5% 초과'에 합의하면 새로운 계약을 체결할 수 있습니다.
이때 계약갱신요구권 1회를 차후에 행사할 수 있습니다.
주택임대차 보호법 제7조 차임 등의 증감 청구권에 대해 규정하고 있습니다.
- 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
7. 계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 계약을 체결할 수 있을까요?
초과분은 효력이 없습니다.
합의 하에 5%를 초과하는 계약을 체결했더라도 관련 법규 위반으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
이미 지급한 경우에는 초과 지급분의 반환 청구가 가능합니다.
주택임대차 보호법은 임차인을 위한 법으로 제10조에 강행규정으로 정하고 있습니다.
- 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
- 임차인이 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는
초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다.
주택임대차 보호법은 임차인을 위한 법입니다.